Investicija u nekretninu u Beogradu – gde smo 11 godina posle krize?

Beograd – Zanimljiva analiza objavljena je ove sedmice u slovačkom izdanju magazina Forbes i govori o stanju tržišta nekretnina u glavnom gradu jedne od najmanjih država srednje Evrope, Slovačkoj.

Tekst govori o blagom usporavanju rasta potražnje za stambenim kreditima nakon odluke Centralne banke Slovačke da „oteža” pristup stambenim kreditima, a to je učinjeno povećanjem obaveznog učešća građana u ukupnom iznosu stambenog kredita na 20%, ali i smanjenju procenta ukupnog broja kredita izdatih na tržištu u kojima banka može da ima veći udeo od 80%.

Paralelu između glavnih gradova Slovačke i Srbije nije lako izvući zbog prilično drugačijeg tržišta, uslova koji na istima vladaju, veličine gradova, njihovih lokacija, bruto društvenog proizvoda država, stopi nezaposlenosti i svih ostalih makro i mikro faktora koji utiču na karakteristike i atraktivnost ovih gradova za investicije.

Međutim, kakvo je stanje u Beogradu ako govorimo o istim indikatorima koji su obrađeni u ovoj analizi, a govore o potencijalnom ulaganju u nekretnine?

Kao što znamo, u Srbiji je najčešće minimalno učešće građana u stambenom kreditu 20% ukupnog iznosa kredita. I pored te okolnosti, podaci banaka kod nas beleže porast tražnje za stambenim kreditima.

Kao što smo pisali u jednoj od prethodnih analiza, samo tržište nepokretnosti u Srbiji pokazuje znake oporavka. Pre svetske ekonomske krize koja je izbila 2008. godine u SAD-u, u srpskoj prestonici je građeno između 7,000 i 8,000 stanova godišnje.

Iako je broj novoizgrađenih stanova i dalje niži u odnosu na period pre krize i u 2017. godini je bio oko 4,500 stambenih jedinica, to je i dalje bio porast od 20% u odnosu na 2016.

Dodatnom oporavku doprinose povoljniji uslovi u bankama kada se poredi sadašnji period sa onim 2008.

Kamate i dalje na niskom nivou

Šta nam govore dodatni podaci, kao što je na primer prosečna kamatnu stopu na stambene kredite indeksirane u stranim valutama u Srbiji?

Ako se pogleda početak 2009. godine, kada je kriza u Srbiji krenula u jači zamah na tržištu nekretnina, prosečna kamatna stopa stambenih kredita bila je 8,3%.

Zanimljivo je to da je naša zemlja do trećeg kvartala 2008. godine po visini prosečnih kamatnih stopa na stambene kredite bila u okviru kamatnih stopa evrozone, ali krajem iste godine dolazi do porasta kreditnog rizika u Srbiji i rasta kamatnih stopa.

Međutim, već 2011. godine banke koje posluju na domaćem tržištu su počele spuštanje kamatnih stopa u skladu sa snižavanjem kamatnih stopa centralnih banaka širom Evrope.

Tako je prosečna kamatna stopa na stambeni kredit 2011. godine bila 5,88% prema podacima NBS-a, dok je početkom 2015. pala na 4,77%, kako kažu podaci sajta „Balkan magazin”.

Kakva je situacija danas?

Naime, na osnovu raspoloživih izveštaja NBS-a, prosečna kamatna stopa u prvom kvartalu 2017. godine iznosila je 3,13%.

Takođe, kako je saopštila Narodna banka Srbije, u poslednje dve godine primetan je dodatni oporavak tržišta nekretnina u Srbiji, budući da je tokom jedanaest meseci 2018. godine odobreno više od 600 miliona evra stambenih kredita.

Povezani članci

• Nekretnine: investiciona mogućnost ili problem „zarobljenog” kapitala?
• Šta su 4 vrste imovine i kojoj teži novac investitora u 2019?
• Milenijalsi siromašniji od svojih roditelja, kako postati bogatiji?
• Berze u SAD-u u padu pred novu odluku Fed-a o kamatnim stopama
• Šta stoji iza lošeg rezultata svetskih berzi prve nedelje decembra?
• Doing Business – Srbija 48. na svetu, Makedonija ušla u prvih 10
• Moody’s snizio kreditni rejting Italije na jedan nivo iznad „nezdravog” za investiranje

Pre toga, između 2017. i 2016. godine zabeležen je porast izdavanja stambenih kredita od čak 45%, budući da je ukupan iznos stambenih kredita u 2017. godini bio preko 680 miliona evra.

Na primer, tokom 2014. godine ta cifra je iznosila oko 273 miliona evra.

Kako je reagovao kvadrat u Beogradu u istom periodu?

Veoma interesantni podaci mogu se dobiti i kada se uporedi prosečna cena kvadrata jednosobnih stambenih jedinica po lokacijama u Beogradu u periodu pre svetske finansijske krize i krajem 2018. godine.

Tako se na primer, prema podacima sajta Imovina.net, može zaključiti da su određeni delovi grada poput Dorćola i Profesorske kolonije vremenom donekle izgubili na popularnosti kod kupaca i na pomenutim lokacijama je došlo do značajnijeg pada cene.

Sa druge strane, obrnuti trend zabeležili su delovi poput centra Beograda, Vračara kod hrama Svetog Save i Vukovog spomenika, gde su prosečne cene kvadrata 2018. godine bile više nego u periodu pre krize.

Prosečna cena kvadrata jednosobnih stanova 2018. godine bila je veoma blizu nivou iz 2007. godine na Crvenom krstu i kod hale „Arena”, ali i dalje nešto niža.

Takođe, jedan od zanimljivih trendova govori da je u periodu između 2007. i 2014. godine, kada je zapravo došlo do najvećeg opadanja cene nekretnina, najviše „štete” pretrpeo kvadrat na Crvenom krstu (-22.99%), a pratili su ga Sava centar (-20.65%), hram Svetog Save (-20.31%) i Dorćol (-19.04%).

Iako značajan, nešto blaži pad prosečne cene kvadrata jednosobnih stambenih jedinica zabeležen je u Profesorskoj koloniji (-12.50%) i centru grada (-12.49%).

Zašto su svi ovi podaci važni?

Jedno od pitanja na našem prethodnom vebinaru o investiranju u nekretnine putem crowd real estate platformi odnosilo se upravo na stanje tržišta nekretnina u Beogradu.

Kratkom analizom pomenutog tržišta u prethodnih nekoliko decenija može se doći do zlatnih pravila kada govorimo o inveticijama u nekretnine kao jednog od asset-a (aktive ili imovine), budući da se istorija ponavlja i tržište funkcioniše po principu stalnih uspona i padova.

Kada će doći do sledeće finansijske krize na tržištu, da li će ona biti izazvana padom penzionih fondova kako navode pojedini analitičari ili nekim drugim uzrokom, veoma je teško predvidivo, tako da ni najbolji ekonomski analitičari nisu saglasni sa tim u vezi.

Najvažniji korak investitora i pojedinaca biće svakako razmišljanje o preusmeravanju svoje imovine u jednu od četiri glavne vrste aktive, a koja će to biti zavisiće upravo od jačine krize i uzroka odakle će ona poteći.

_____________________________

Informacije na sajtu FinMedia.rs sadrže podatke koji se odnose na buduća dešavanja na finansijskom i tržištu nekretnina, uključujući rizike i nepredvidivosti koje ih prate. Tržišta i finansijski instrumenti predstavljeni na ovoj stranici služe samo u informativne svrhe i ne treba ih tretirati ni u kom slučaju kao savet ili predlog za prodaju ili kupovinu istih. Trebalo bi da uradite svoje vlastito istraživanje pre razmišljanja o konkretnoj investicionoj odluci. FinMedia.rs ne garantuje da su navedeni podaci predstavljeni bez grešaka ili pogrešnih podataka iz dostupnih izvora i materijala, kao ni to da su predstavljeni podaci preneseni u trenucima kada se promene na tržištu događaju. Investicije na finansijskim tržištima i međunarodnom tržištu valuta (Foreks) podrazumevaju veliki rizik, uključujući mogućnost za gubitak celog ili delimično uloženog kapitala, kao i određenu dozu izlaganja stresu. Svi rizici, gubici i troškovi u vezi sa investicijama, uključujući i i gubitak cele glavnice, u potpunosti su na Vama i Vaša su odgovornost.