Beograd – Da li ste nekada razmišljali o investiciji u luksuznu novogradnju u Beogradu? Ukoliko ste želeli da izračunate isplativost nekretnine, sigurno ste pomenuti stan poredili sa starogradnjom i ostalim sličnim nepokretnostima.

Takođe, morali ste sigurno da stavite na papir sve potencijalne troškove i ulaganja oko iste, ali i da imate u vidu lokaciju, blizinu vrtića, škola, domova zdravlja, fakulteta, supermarketa, raspoloživost parkinga ili šoping molova. Međutim, ono što je jedan od najvažnijih parametara prilikom izbora vaše investicije jeste ono što vam kaže kalkulator.

U ovoj analizi smo stoga obradili pet velikih građevinskih poduhvata u srpskoj prestonici i njihove potencijale kroz hipotetičke investicije u dvosobne stanove uz stambeni kredit sa varijabilnom kamatnom stopom na period od 360 meseci i učešće od 20% za svaki od njih.

Ostalih 80% bilo bi naravno finansirano kroz stambeni kredit banke, a kao primer je korišćen reprezentativni kalkulator jedne od naših najvećih banaka na tržištu.

Računica kojom smo se vodili jeste brzina povraćaja uloženog novca u investiciji koju dobijamo sledećom formulom:

a) Godišnji novčani tok / iznos učešća = brzina povraćaja uloženog učešća

Ovde bi, prema procenama profesionalnih investitora, procentualno izražena brojka trebalo da bude ≥ 10% kako bi se nekretnina smatrala isplativom.

Ovaj indikator pomaže vam da izračunate koliki procenat od uloženog novca vam se vraća na godišnjem nivou.

Naravno, ovde se mora izračunati i novčani tok svake pojedinačne nepokretnosti i on se dobija sledećom formulom:

b) Neto operativni prihod nekretnine – iznos rate kredita za nekretninu = novčani tok

Nakon primene formule, za novčani tok bi trebalo da dobijete pozitivnu vrednost (+). Drugi indikator u našoj kalkulaciji označava raspoloživi novac koji je u opticaju na mesečnom nivou kada se plate fiksni troškovi.

S tim u vezi, naša kalkulacija svakog pojedinačnog projekta izgledala bi kao u analizi predstavljenoj ispod.

1. Kapija Vračara

Stambeno-poslovni objekat „Kapija Vračara“ nalazi se u ulici Južni Bulevar 112 na Vračaru i objekat obuhvata ukupnu površine oko 40,000 m2. Dvosoban stan koji smo koristili u našoj analizi jeste nekretnina od 56.87 m² za koju smo računali cenu od 2,400 evra/m², uzimajući u obzir okvirne cene sa tržišta navedene u brošuri CBRE-a.

Cena ove nekretnine bila bi oko 136,488.00 evra, a minimalno učešće bilo bi u tom slučaju 27,297.60 evra.

Takođe, istraživanjem tržišta može se saznati da se pomenuti stan može izdati za približno 500.00 evra.

Dakle, isplativost nekretnine se može izračunati za pomenuti stan na sledeći način:

a) 6,000.00 (500 x 12) / 27,297.60 (učešće za kredit) = 21.97%

b) 500.00 (mesečni neto operativni prihod) – 456.00 (hipotetička rata stambenog kredita) = 44.00 evra

2. K-District donji Dorćol

Još jedan projekat koji okupira pažnju Beograđana jeste „K-District” na donjem Dorćolu, tik uz Beogradsku tvrđavu i Kalemegdanski park. Pomenuto rešenje privuklo je interesovanje potencijalnih stanara i investitora.

Kalkulacija za dvosobni stan od 56.82 m² za koji smo pretpostavili cenu od 2,600 evra/m² prema brošuri CBRE-a izgleda veoma zanimljivo.

Cena ove nekretnine bila bi oko 147,732.00 evra, a minimalno učešće bilo bi u tom slučaju 29,546.40 evra.

Kako se može izračunati iz oglasa postavljenih za izdavanje novogradnje iste kvadrature na sličnoj lokaciji, cena izdavanja pomenute nekretnine bila bi oko 500.00 evra.

a) 6,000.00 (500 x 12) / 29,546.40 (učešće za kredit) = 20.30%

b) 500.00 (mesečni neto operativni prihod) – 493.00 (hipotetička rata stambenog kredita) = 7.00 evra

3. EX ING HOME

Još jedan od projekata jeste u beogradskom bloku 65 i predstavlja stambeno-poslovni kompleks pod nazivom „EX ING HOME 65”. Stan koji smo ubacili u našu kalkulaciju ima 56.73 m² i njegova cena prema brošuri CBRE-a bila bi oko 2,700 evra/m² ako uzmemo kao primer srednju-višu cenu, uzimajući u obzir veličinu nepokretnosti.

Povezani članci

Stoga, cena ove nekretnine bila bi približno 153,171.00 evra, te bi minimalno učešće ulagača stajalo 30,634.20 evra.

Prema podacima sajta halooglasi.com, stanovi slične veličine u novobeogradskom bloku 65 u novogradnji izdaju se u proseku za 650.00 evra.

a) 7,800.00 (650 x 12) / 30,634.20 (učešće za kredit) = 25.46%

b) 650.00 (mesečni neto operativni prihod) – 511.00 (hipotetička rata stambenog kredita) = 139.00 evra

4. Skyline Belgrade

Još jedan novi projekat pod nazivom „Skyline Belgrade” nalazi se u ulici Kneza Miloša, na uglu sa Durmitorskom. Za našu kalkulaciju odabrali smo jedan od dvosobnih stanova ukupne površine 63.22 m² čija bi cena mogla da bude oko 2,600 evra/m² sudeći prema informacijama dostupnim u medijskim izveštajima.

To nas dovodi do jednostavne računice da bi stan ove veličine potencijalnog investitora koštao oko 164,372.00 evra, što bi značilo učešće od 32,874.40 evra.

Kako pokazuju podaci sajta indomio.rs, nekretnine slične veličine u ulici Kneza Miloša izdaju se za približno 700 evra i to nas dovodi do sledeće kalkulacije isplativosti:

a) 8,400.00 (700 x 12) / 32,874.40 (učešće za kredit) = 25.55%

b) 700.00 (mesečni neto operativni prihod) – 549.00 (hipotetička rata stambenog kredita) = 151.00 evro

5. Taurunum XXI

Na kraju naše analize pozabavili smo se projektom „Taurunum XXI” kao jednim od bisera starog dela Zemuna. On se nalazi se u neposrednoj blizini šetalista na reci, tačnije u ulici 22. oktobra broj 7.

Naša dvosobna stambena jedinica za kalkulaciju isplativosti ulaganja u okviru ovog projekta ima površinu od 44.65 m² i cena ovog stana bila bi otprilike 2600 evra/m² ako uzmemu o obzir nešto manju kvadraturu u odnosu na ostale nekretnine iz analize, a sudeći prema gruboj proceni iz brošure CBRE-a.

To znači da bi potencijalni dvosobni stan u okviru „Taurunum XXI” projekta koštao investitora blizu 116,090.00 evra, što podrazumeva i učešće od 23,218.00 evra.

Ako je sudeći prema podacima sajta halooglasi.com, slična nekretnina u ovom delu grada može se izdati za 450.00 evra i to nas dovodi do navedene računice:

a) 5,400.00 (450 x 12) / 23,218.00 (učešće za kredit) = 23.25%

b) 450.00 (mesečni neto operativni prihod) – 387.00 (hipotetička rata stambenog kredita) = 63.00 evra

Kao što smo mogli da vidimo iz predstavljene analize, pomenute kalkulacije pokazuju veoma interesantne trendove, povraćaj novca i novčani tok.

Iz pomenutog se može videti da bi najbrži povraćaj novca najverovatnije ponudili projekti „Skyline Belgrade” i „EX ING HOME”, baš kao i najveći novčani tok, budući da predstavljaju „najskuplje” investicije.

Sa druge strane, veoma je važno uzeti u obzir i ostale parametre prilikom analize potencijalnih investicija u nekretnine i samo neke od njih pomenuli smo već u našim prethodnim tekstovima. Naša analiza nije uključila rizike pomenutih lokacija, sporedne faktore koji utiču na samu popunjenost nekretnina u tim kvartovima, kao ni rizike od povećanja kamatnih stopa.

Takođe, treba imati u vidu da su pomenuti primeri preuzeti iz komercijalnih brošura, materijala i medijskih tekstova, te je ipak najbolje samostalno se informisati u vezi sa samim mogućnostima ili potražiti više informacija putem ovlašćenog konsultanta/agencije za nekretnine.

FinMedia Investments će sledeće godine na temu investicija u nekretnine organizovati prvi kurs na Balkanu, a održaćemo ga 11. aprila 2020. godine u habu „Nova Iskra Savamala”. Prijave za našu obuku su već otvorene, a više detalja o kursu možete dobiti putem ovog linka.

_____________________________

Informacije na sajtu FinMedia.rs sadrže podatke koji se odnose na buduća dešavanja na finansijskim tržištima, uključujući rizike i nepredvidivosti koje ih prate. Tržišta i finansijski instrumenti predstavljeni na ovoj stranici služe samo u informativne svrhe i ne treba ih tretirati ni u kom slučaju kao savet ili predlog za prodaju ili kupovinu istih. Trebalo bi da uradite svoje vlastito istraživanje pre razmišljanja o konkretnoj investicionoj odluci. FinMedia.rs ne garantuje da su navedeni podaci predstavljeni bez grešaka ili pogrešnih podataka iz dostupnih izvora i materijala, kao ni to da su predstavljeni podaci preneseni u trenucima kada se promene na tržištu događaju. Investicije na finansijskim tržištima i međunarodnom tržištu valuta (Foreks) podrazumevaju veliki rizik, uključujući mogućnost za gubitak celog ili delimično uloženog kapitala, kao i određenu dozu izlaganja stresu. Svi rizici, gubici i troškovi u vezi sa investicijama, uključujući i i gubitak cele glavnice, u potpunosti su na Vama i Vaša su odgovornost.