Nekretnine: investiciona mogućnost ili problem „zarobljenog” kapitala?

Beograd – Tržište nekretnina u Srbiji pokazuje znake oporavka i od 2016. godine trend cena nekretnina u prestonici je u porastu, tvrde poznavaoci prilika u svojim analizama. Kako navode stručnjaci, prošle godine kupci su najviše kupovali dvosobne stanove vrednosti između 50,000 i 60,000 evra.

Sudeći po podacima Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK), u trećem kvartalu 2018. godine prosečna vrednost kvadradnog metra nekretnine u srpskoj prestonici kretala se oko 1,200 evra.

Iako predstavljaju veoma širok pojam ako se u obzir uzme cela pokrajina, podaci kažu da je kvadrat nekretnine u Vojvodini prosečno stajao kupca 675 evra, dok se južna i istočna Srbija nalaze ispod sa prosečnim cenama od 620 evra po kvadratu.

Povoljniji stambeni krediti u bankama, niske kamatne stope, povraćaj PDV-a za prvokupljenu nekretninu i niz sporednih ekononmskih faktora uticali su na porast prodaje nekretnina u Beogradu, posebno onih u novogradnji.

U odnosu na 2016. godinu na primer, cene nekretnina više su u proseku 10%, dok cene u Beogradu značajno variraju od opštine do opštine u zavisnosti od lokacije i atraktivnosti tržišta.

Kako je saopštila Narodna banka Srbije, u poslednje dve godine primetan je oporavak tržišta nekretnina u Srbiji, a tokom jedanaest meseci 2018. godine odobreno je više od 600 miliona evra stambenih kredita.

Na primer, tokom 2014. godine ta cifra je iznosila oko 273 miliona evra.

Povezani članci

• Berze u SAD-u u padu pred novu odluku Fed-a o kamatnim stopama
• Bitcoin želi da zaboravi 2018. godinu, crnih 12 meseci iza kriptovalute
• Šta stoji iza lošeg rezultata svetskih berzi prve nedelje decembra?
• Novembar najlošiji mesec za naftu od 2008. – šta sledi u 2019. godini?
• Doing Business – Srbija 48. na svetu, Makedonija ušla u prvih 10
• Moody’s snizio kreditni rejting Italije na jedan nivo iznad „nezdravog” za investiranje

Ako govorimo o izgradnji novih stambenih jedinica, pre svetske finansijske krize u prestonici je građeno 7-8 hiljada stanova svake godine, dok je u 2017. ta cifra bila oko 4,500 jedinica.

I pored značajno manjeg broja novih stanova, cifra iz 2017. godine predstavlja rast od 20% u odnosu na 2016. godinu.

Kako izračunati moguću isplativost nekretnine?

Kao i u mnogim investicionim strategijama, ulaganje u nekretnine i ovo tržište podrazumeva rizik i samim tim nije pogodno za svakoga. Slično je i u Srbiji.

U skladu sa time, stručnjaci predlažu nekoliko jednostavnih parametara koji će vam pomoći u odlučivanju da li je neka nekretnina isplativa ili ne. Donosimo 5 jednostavnih formula kako da započnete svoju računicu o potencijalnom ulaganju.

1. Jedna od najvažnijih kalkulacija koju predlažu iskusni investitori jeste uzimanje u obzir parametra net operating income (NOI) iliti neto prihoda nepokretnosti, koji se dobija primenom sledeće formule:

Bruto prihod od nekretnine – troškovi nekretnine = neto operativni prihod nekretnine

Neto operativni prihod od nekretnine trebalo bi da bude uvek veći od iznosa rate koji izdvajate za otplaćivanje kredita banci.

2. Prema mišljenju pojedinih ekonomista, jedna od najjednostavnijih (zbog toga i veoma ograničenog dometa) formula za izračunavanje granične vrednosti nekretnine i njene isplativosti jeste sledeća:

Godišnji neto operativni prihod nekretnine X 18 = granična vrednost nekretnine

Ova formula može Vam pomoći da koliko-toliko imate okvir realne tržišne vrednosti i isplativosti nekretnine u datom trenutku.

3. Ukoliko zaista razmišljate o nekretnini kao investiciji i kako bi ona bila isplativa u Vašem slučaju, možete takođe uračunati i jednu od najvažnijih jednostavnih formula koja se definiše kao cash flow ili novčani tok. Dobija se sledećom formulom:

Neto operativni prihod nekretnine – iznos rate kredita za nekretninu = novčani tok

Nakon primene ove formule, trebalo bi da dobijete pozitivnu vrednost (+).

4. Još jedna od važnih formula za izračunavanje isplativosti ulaganja u nepokretnost predstavlja tzv. cash-on-cash return ili brzina povraćaja uloženog učešća. Formula je sledeća:

Godišnji novčani tok / iznos učešća = brzina povraćaja uloženog učešća

Ovde bi procentualno izražena brojka trebalo da bude ≥ 10%.

Kao što znate, u Srbiji važi pravilo 20% učešća prilikom kupovine nekretnine i maksimalnih 80% vrednosti nekretnine koje možete dobiti od banke u vidu stambenog kredita.

5. Jedno od važnih pravila takođe koje se uračunava prilikom razmatranja investicije u nekretninu jeste takozvana capitalization rate (caprate) ili jednostavnije rečeno – stopa kapitalizacije nepokretnosti. Izračunava se na sledeći način:

Neto operativni prihod nekretnine / prodajna cena nekretnine = stopa kapitalizacije nekretnine

Prema mišljenju iskusnih investitora, ova brojka treba da bude ≥ 8%.

Ovde takođe treba pomenuti pravilo da, što je veća stopa kapitalizacije nekretnine, veći su rizik i mogući profit, ali je cena niža. Dakle:

↑ stopa kapitalizacije nekretnine = ↑ rizik = ↑ veći potencijalni profit = ↓ cena

Kako izgleda računica na konkretnom primeru?

Pogledajmo kako sve ove formule izgledaju na konkretnom, proizvoljno odabranom primeru.

Ukoliko naša zamišljena nekretnina nosi vrednost od 50,000 EUR, samim tim podrazumevano minimalno učešće investitora bilo bi 10,000 EUR.

1. Ukoliko je bruto mesečni prihod recimo 350 EUR, a troškovi održavanja nekretnine 100 EUR mesečno, Vaš neto prihod je sledeći:

350 EUR – 100 EUR = 250 EUR / mesečno = 3000 EUR / godišnje

2. Ako je prema navedenoj računici mesečni iznos koji možete njenim iznajmljivanjem da dobijete 250 EUR neto, to znači da godišnje „pravi” 3,000 EUR neto i njena granična vrednost bila bi sledeća:

3000 EUR X 18 = 54,000 EUR

3. Recimo da ste od banke pozajmili 40,000 EUR na 30 godina, uz 10,000 EUR Vašeg učešća, Vaša rata za kredit će biti približno 166,43 EUR mesečno. Vaš novčani tok u tom slučaju jeste sledeći:

250 EUR – 166.43 EUR = 83.57 EUR / mesečno = 1002.84 EUR / godišnje

4. Ovom računicom, Vaša brzina povraćaja uloženog novca izražena u procentima bi izgledala ovako:

1002.84 EUR / 10,000 EUR (učešća) = 10,02%

5.  Vaša stopa kapitalizacije nekretnine jeste sledeća:

3000 EUR / 50,000 EUR = 6%

Naravno, pomenute formule i proračuni služe samo kao grubi okvir prilikom razmatranja investicija u konkretne nepokretnosti i u vidu treba imati mnoge sporedne faktore koji vladaju na konkretnom tržištu poput atraktivnosti lokacije, poreza, komunalnih taksi i nameta, saobraćaja, blizine vrtića, škola i fakulteta, ali i druge okolnosti poput stabilnosti tržišta, kamatnih stopa i stope inflacije.

Takođe, treba uračunati i potencijalni rast cene same nekretnine tokom godina, ali i to da ona neće 100% vremena biti pod zakupom. Iskusniji investitori predlažu najčešće računicu da će ona biti u proseku 10% vremena bez stanara.

Svi pomenuti faktori čine tržišno učešće zanimljivijim za istraživanje, ali ujedno i zahtevnim za donošenje prave odluke investitorima bez iskustva i strategije ulaganja na tržištu.

Upravo je to jedan od razloga zbog kojih mnogi od njih zatraže pomoć investicionog savetnika ili iskusnog agenta prilikom ulaganja u nepokretnosti.

_____________________________

Informacije na sajtu FinMedia.rs sadrže podatke koji se odnose na buduća dešavanja na finansijskom i tržištu nekretnina, uključujući rizike i nepredvidivosti koje ih prate. Tržišta i finansijski instrumenti predstavljeni na ovoj stranici služe samo u informativne svrhe i ne treba ih tretirati ni u kom slučaju kao savet ili predlog za prodaju ili kupovinu istih. Trebalo bi da uradite svoje vlastito istraživanje pre razmišljanja o konkretnoj investicionoj odluci. FinMedia.rs ne garantuje da su navedeni podaci predstavljeni bez grešaka ili pogrešnih podataka iz dostupnih izvora i materijala, kao ni to da su predstavljeni podaci preneseni u trenucima kada se promene na tržištu događaju. Investicije na finansijskim tržištima i međunarodnom tržištu valuta (Foreks) podrazumevaju veliki rizik, uključujući mogućnost za gubitak celog ili delimično uloženog kapitala, kao i određenu dozu izlaganja stresu. Svi rizici, gubici i troškovi u vezi sa investicijama, uključujući i i gubitak cele glavnice, u potpunosti su na Vama i Vaša su odgovornost.