Rast cena zakupa nekretnina i posledice: Nove regulative „vezuju ruke” vlasnicima i investitorima

Berlin/Barselona/Njujork – Skok cene zakupa nekretnina u evropskim ekonomskim centrima, od svetske ekonomske krize 2008. do danas, počeo je značajno da utiče na investicione odluke njihovih žitelja. Međutim, novitet jeste to da ovaj trend počinje da utiče i na odluke lokalnih i državnih vlasti, tj. promene regulativa u vezi sa nekretninama.

Berlin, 18. jun 2019. godine. Od pomenutog dana tržište nekretnina u najjačoj ekonomiji Evropske unije više nije i neće biti isto. Naime, berlinski senat tog dana je usvojio nacrt zakona kojim se predviđa zamrzavanje cene za izdavanje nekretnina narednih pet godina, a odluka bi trebalo da stupi na snagu već u januaru 2020. godine.

Kako navodi nacrt zakona, prioritet jeste zamrzavanje cena izdavanja svih stanova u Berlinu u narednih 5 godina, čime je prema procenama obuhvaćeno oko 1,5 miliona jedinica.

Jedan deo regulative odnosi se i na povećanje cene izdavanja nakon renoviranja i modernizacije nepokretnosti, a zakon je i za to predvideo ograničenja. Tačnije, vlasnici stanova moći će da podignu cenu rente stanova posle rekonstrukcije samo u slučaju dobijanja posebne dozvole lokalnih vlasti, ali i to povećanje neće moći da bude više od 0.50€ po kvadratnom metru.

Zanimljivost je i to da će se zakon primenjivati retroaktivno od 18. juna 2019. godine od kada je izglasan u berlinskom predstavničkom domu, kako bi sprečio eventualnu zloupotrebu zakupodavaca koji bi u međuvremenu mogli da drastično podignu cene izdavanja i time nadomeste zamrzavanje cena narednih godina.

Mnogi se pitaju šta je zapravo uzrok ovih mera, ali kao što to često biva na tržištu – ne postoji jedan tačan odgovor na ovo pitanje. Naime, kako piše američki list Bloomberg, u slučaju Berlina ovom trendu je sigurno doprineo nagli ekonomski razvoj grada i porast cene izdavanja nekretnina za više od 50% od 2011. godine.

Takođe, list navodi da u ovom gradu zakupci stanova čine većinu, budući da je u prošlosti grad važio za jedan od jeftinijih centara u Nemačkoj. Ipak, ubrzani uspon prestonice najveće ekonomije Evropske unije u poslednjih 12 godina učinio je kompanije koje posluju u oblasti nepokretnosti na tržištu jednima od onih sa najvećim rastom na nemačkoj berzi.

Iako su cene iznamljivanja stanova u Berlinu skočile 7% samo u prvom kvartalu 2019. godine, one su i dalje niže od proseka u konkurentskim prestonicama Evropske unije. Kako se navodi u istraživanju BBC-a, prosečna cena rente opremljenog stana u glavnom gradu Nemačke iznosi oko 1,100€ mesečno, dok u Londonu iznajmljivanje dvosobnog stana stoji oko 1,760€ na mesečnom nivou u delu grada blizu centra.

Ono što komplikuje situaciju na tržištu nemačke prestonice jeste stroga građevinska regulativa koja odužava izgradnju stambenih blokova (od nacrta do završetka gradnje) često i do 15 godina, što je duplo duže u poređenju sa vremenom potrebnim za postavku istih blokova u Ujedinjenom Kraljevstvu.

 

Dodatno, debata se trenutno vodi i o tome ko je nadležan za uvođenje pomenutih regulativa u Berlinu i da li će se one proširiti na celu zemlju, budući da su pojedini predstavnici političkih partija već najavili moguću kopiju zakona u Bremenu i drugim gradovima.

Primer Barselone i referentnog indeksa

Sudeći prema podacima koji dolaze iz ostalih zemalja Evropske unije, postoje indicije da će i drugi centri slediti sličan primer. Prema pisanju magazina Forbes, regionalna vlada u Barseloni već je izglasala u maju 2019. godine zakon kojim se reguliše tržište nekretnina.

„Kontroverzni zakon”, kako ga karakteriše autorka teksta u Forbes-u, predviđa kontrolu cene nekretnina kroz zvanični referentni indeks cena i to u naseljima gde su cene zakupa stanova disproporcionalne ili tamo gde postoji visoka potražnja.

Pomenuta regulacija se odnosi samo na nekretnine do 150 kvadratnih metara, čiji će porast cene biti kontrolisan time što će biti ograničen na skok od 10% do 20% iznad zvaničnog referentnog indeksa koji zapravo predstavlja prosečnu cenu kvadrata na određenoj lokaciji.

Drugim rečima, ukoliko se nepokretnost nalazi na atraktivnoj lokaciji koja poseduje bazene ili parkove, vlasnik će moći da podigne njenu cenu izdavanja do 15% iznad referentnog indeksa ili do 20% u slučaju da je nekretnina nova ili renovirana, ali ne i više od toga.

Iza pomenute odluke, sudeći prema podacima portala Fotocasa koji se bavi nekretninama, verovatno stoji bum na tržištu nekretnina u Kataloniji. Za samo četiri godine, od 2013. do 2017. godine, cena zakupa u ovom regionu porasla je čak 49%, dok je u prestonici Španije, Madridu, taj skok iznosio 27%.

Slične ideje o ograničavanju rasta cene zakupa nekretnina postoje i u drugim razvijenim državama Evropske unije poput Francuske i Austrije. U skladu sa time, francuski lokalni parlamenti već imaju mogućnost da limitiraju povećanje cena iznajmljivanja stambenih jedinica na najviše 20% skuplje u odnosu na prosek određene zone grada, a Pariz i Lil su već izrazili spremnost da implementiraju te mere.

U Austriji je vlada fokusirana više na povećanje ponude na tržištu i regulisanje cene kroz ponudu i potražnju, tačnije akcenat je na izgradnji socijalnih stanova koji čine iznad 20% ukupnih nekretnina dostupnih na tržištu ove srednjoevropske zemlje.

Njujork – ograničavanje zakupodavaca kao odgovor na astronomske cene

Zanimljiva situacija se događa u isto vreme ove godine i preko Atlantika, a cilj mešanja države na tržištu nepokretnosti je vrlo sličan pomenutim evropskim primerima – zaštita stanara i ograničenje naglog rasta cena iznajmljivanja stambenih jedinica.

Njujorške nadležne agencije postigle su u junu 2019. godine dogovor o paketu mera koje će poboljšati zaštitu zakupaca, a dovešće i do najveće revizije zakona u poslednjih nekoliko decenija koji se odnose na najamnike u ovoj američkoj državi.

Jedna od mera, između ostalih, biće i to da će zakupodavcima biti ukinut tzv. „bonus za prazne nekretnine” koji je im je dozvoljavao podizanje cene najma do 20% kada zakupac napusti stambeni objekat.

Povezani članci

Dodatno, vlasnici nekretnina koji su svojim zakupcima izdali stan ispod tržišne cene u određenom trenutku, neće moći da podignu cenu prilikom obnove ugovora, dok će cena iznajmljivanja stanova koji prođu kapitalnu rekonstrukciju moći da bude podignuta maksimalno za 2%.

Trenutno je u gradu Njujorku moguće podići cenu rente 6% posle kapitalne investicije u nekretninu, dok je u ostalim delovima države Njujork to moguće uraditi za 15%.

Uz navedena ograničenja, dodatna zaštita zakupaca obezbeđena je merama poput ograničenja depozita za najam nekretnine u iznosu jedne mesečne rate rente, kao i striktnije procedure prema zakupodavcu kako bi kauciju vratio najamniku posle izlaska iz nekretnine.

Zanimljiva mera odnosi se i na zakupodavce kada govorimo o povećanju cene zakupa i produženja najma, budući da će biti obavezni da unapred jave zakupcu svoju nameru da povećaju rentu kada taj porast iznosi više od 5% ili u slučaju da ne žele da produže ugovor sa najamnikom.

Pomenute regulative u Evropi i SAD-u predstavljaju tržišnu regulaciju sa jedne strane, ali i pokušaj ograničavanja efekata slobodnog tržišta i enormnog rasta cena nekretnina koji stvara dodatni jaz između bogatih i siromašnih sa druge strane.

Kako navodi poslednja studija federalnih podataka iz SAD-a, u ovoj zemlji je oko 40% mladih između 25. i 34. godine u 2018. godini posedovalo svoju nepokretnost, dok je taj broj iznosio 48% samo 17 godina ranije.

Na kraju, ali ne i najmanje važno, rast cena stambenih jedinica značajno je pretekao rast primanja u mnogim razvijenim zemljama sveta. SAD su samo jedan od primera, budući da je od 2000. do 2017. godine medijana cene nekretnina porasla 21% posle usklađivanja sa inflacijom, dok se medijana primanja podigla tričavih 2%.

Sve ove odluke dolaze u zanimljivom trenutku, kada mnogi poznati svetski ekonomisti i analitičari najavljuju dolazak nove ekonomske krize 2020. godine, te sa sobom nose posebnu težinu i mogući uticaj na tržište.

 

_____________________________

Informacije na sajtu FinMedia.rs sadrže podatke koji se odnose na buduća dešavanja na finansijskom i tržištu nekretnina, uključujući rizike i nepredvidivosti koje ih prate. Tržišta i finansijski instrumenti predstavljeni na ovoj stranici služe samo u informativne svrhe i ne treba ih tretirati ni u kom slučaju kao savet ili predlog za prodaju ili kupovinu istih. Trebalo bi da uradite svoje vlastito istraživanje pre razmišljanja o konkretnoj investicionoj odluci. FinMedia.rs ne garantuje da su navedeni podaci predstavljeni bez grešaka ili pogrešnih podataka iz dostupnih izvora i materijala, kao ni to da su predstavljeni podaci preneseni u trenucima kada se promene na tržištu događaju. Investicije na finansijskim tržištima i međunarodnom tržištu valuta (Foreks) podrazumevaju veliki rizik, uključujući mogućnost za gubitak celog ili delimično uloženog kapitala, kao i određenu dozu izlaganja stresu. Svi rizici, gubici i troškovi u vezi sa investicijama, uključujući i i gubitak cele glavnice, u potpunosti su na Vama i Vaša su odgovornost.