Šta su Crowd Real Estate investicije i zašto ovo tržište rapidno raste?
Beograd/Njujork/Talin – Iako su pojmovi poput investiranja, pasivnog prihoda, toka novca i pojedinih alternativnih ulaganja zaživeli u velikoj meri razvojem internet plaćanja i dolaskom nove generacije mladih investitora na tržište, neki od njih su i dalje tabu-tema za potencijalne učesnike na tržištu. Jedan od tih primera jesu i crowd real estate investicije ili crowd lending ulaganja.
U ovom tekstu donosimo detaljnije objašnjenje ove vrste investicija i pravila koja vladaju na ovom tržištu.
O čemu se zapravo radi?
Crowd real estate investicije predstavljaju novac uložen u zajednički fond sa ostalim mikro ulagačima kako biste omogućili građevinskoj ili drugoj razvojno-investitorskoj firmi izgradnju ili nastavak postojećeg projekta gradnje/kupovine/uređenja nekretnina.
Investicija se realizuje putem zvanično registrovanih brokerskih onlajn platformi regulisanih najčešće u državama Evropske unije, a one vam zauzvrat donose određeni pasivni prihod u zavisnosti od ugovora sa brokerom.
Najčešći prihod iznosi od 6% u prilikama stabilnijih investicija, sve do 25% godišnje u rizičnijim slučajevima. Nekada, kamata na uloženi novac bude i 30% u najrizičnijim slučajevima i tako visok prinos često privuče veliki broj ljudi i brzo ispuni cilj investicije koji je zacrtan u projektu.
Razlozi za rizik mogu biti različite prirode, poput primera ne toliko popularne četvrti u kojoj se nekretnina nalazi, grada u razvoju, slabije likvidnosti na određenom tržištu nepokretnosti, pa sve do manje poznate građevinske firme koja radi projekat ili nekretnine koja nema buy-back guarantee program od strane samog brokera u slučaju problema sa realizacijom projekta.
Kako funkcioniše ulaganje?
Iz perspektive građevinske/investicione firme, projekti koji se šalju prolaze rigoroznu kontrolu same investicije, isplativosti, dokumentacije, finansiranja i pravno-imovinskih odnosa.
Ovde se može navesti zanimljiv podatak pojedinih platformi iz SAD-a koji kaže da čak 95% poslatih projekata ne prođe prvu selekciju kako bi uopšte bio dostupan potencijalnim mikro ulagačima.
Novac koji ulažu mali investitori se zapravo najčešće koristi za plaćanje učešća i dobijanje mogućnosti kako bi investitor u banci dobio preostali (veći) iznos za izgradnju/rekonstrukciju/kupovinu nekretnina, ali i nekada i za druge namene koje su u ugovoru sa brokerom i mikro investitorima transparentno predstavljene.
Povezani članci
- Kako bi beogradski metro mogao da utiče na cenu nekretnina?
- Investicija u nekretninu u Beogradu – gde smo 11 godina posle krize?
- Nekretnine: investiciona mogućnost ili problem „zarobljenog” kapitala?
- Šta su 4 vrste imovine i kojoj teži novac investitora u 2019?
- Doing Business – Srbija 48. na svetu, Makedonija ušla u prvih 10
Treba napomenuti da brokeri (platforme) koji malim investitorima nude uslugu i preko kojih ulagači zapravo investiraju svoj novac često ne dopuštaju potražnju svih 100% učešća potrebnog za dalju aplikaciju (građevinske firme koja traži novac) u banci, a to čine kako bi i sebe zaštitili od rizičnih ulaganja.
Drugim rečima, to bi u hipotetičkoj situaciji izgledalo kao u primeru ispod.
Recimo da je investitoru potrebno 10,000,000 evra za kupovinu zgrade sa stanovima i lokalima.
Banka zahteva učešće same firme/investitora od 30% za kupovinu zgrade i komercijalnog prostora, što predstavlja 3,000,000 evra. Za preostalih 7,000,000 evra banka bi dala pozajmicu.
Broker (platforma) će investitoru dati manje od tih 3,000,000 evra za učešće kako bi sebe i male investitore osigurao od rizične situacije gde bi sa 100% iznosa bio jedini nosilac rizika tog učešća u banci.
Iako ceo proces izgleda veoma komplikovano i umreženo, ovaj model investiranja pokazao se kao uspešan u mnogim primerima i pomenuto tržište neprekidno i rapidno raste i u SAD-u i Evropi.
To pokazuju i podaci. Prema rečima Pitera Harisa, koautora knjige „Commercial Real Estate Investing For Dummies”, komercijalno crowd real estate tržište bilo je „teško” 89-90 miliona dolara 2010. godine u SAD-u, da bi već 2013. godine ono obuhvatalo čak 5 milijardi dolara kapitala.
Samo neke od platformi poput estonskih Crowd Estate-a i Crowdestor-a, osnovanih 2014. i 2017. godine, već sada imaju veći obrt od celokupnog obrta komercijalnih crowd lending projekata nepokretnosti u SAD-u 2010. godine.
5 benefita Crowd Real Estate investicija
Kada bismo analizirali ovu vrstu investicija, mogli bismo grubo da govorimo o pet potencijalnih benefita koje će vam pomenuti svaki investitor koji profesionalno ulaže ovim putem.
1. Crowd Real Estate investicije su u potpunosti pasivne
Dakle, jedna od najvećih prednosti jeste to da prilikom ovih ulaganja zaista prelazite u grupu „pasivnih investitora”. To kažemo zbog toga što nakon ulaganja u određenu nekretninu, za koju ste prethodno uradili dobro istraživanje i kalkulaciju profit/rizik, vaša investicija se prebacuje na račun kompanije koja daje pozajmicu profesionalnom investitoru – građevinskoj firmi ili agenciji.
Posle toga, vaše jeste najčešće da čekate isplatu prvog dela kamate u skladu sa ugovorom koji ste potpisali i cele uložene glavnice na kraju ugovorenog perioda, zajedno sa preostalom kamatom.
2. U ova ulaganja možete da krenete sa malo kapitala
Dok kod ulaganja u fizičku nekretninu morate da sakupite bar 20% učešća njene vrednosti i obezbedite potvrdu stalnog zaposlenja ili prihoda vaše firme, kod crowd real estate ulaganja možete da počnete svoj investicioni put često i sa 100 evra kapitala.
3. Mnogo lakša diverzifikacija portfolija
Ova vrsta ulaganja omogućuje vam da posedujete „deo nekretnine” (ne u bukvalnom smislu te reči, budući da je u pitanju pozajmica) u različitim državama regiona, Evrope, pa i sveta.
Takođe, u skladu sa vašom investicionom strategijom, Vi možete svoj portfolio podeliti i po tipu nekretnine.
Dakle, ukoliko želite da uložite u stan u Milanu 10,000 evra uz 12% ROI-ja godišnje i ujedno 4,000 evra u komercijalni prostor uz 19% ROI-ja u estonskoj prestonici Talinu, to možete uraditi u nekoliko koraka i bez većih učešća od toga što ste prvobitno namenili.
4. Potencijalni profit je često viši u odnosu na fizičke nekretnine
Moguća zarada putem pametnog investiranja ovim putem jeste značajno viša u većini slučajeva, tako da se činjenica da ne posedujete fizički nekretninu kao garanciju zapravo nadoknađuje većim prinosom investicije.
Prosečni ROI se kreće, u zavisnosti od projekta, od 6% do 25%, pa čak i 30% u najrizičnijim projektima.
5. Vi ulažete novac i reč potom prepuštate stručnjacima
Ukoliko je vaša prva fizička nekretnina u koju želite da investirate ujedno i vaša prva investicija tog tipa, budite spremni na mnogo rada, problema i pre svega učenja u hodu. Takođe, novčani gubici su mogući, budući da u tom polju verovatno niste stručnjak.
Sa druge strane, iako rizik gubitka postoji i prilikom investiranja putem crowd real estate platformi, vi ipak reč prepuštate profesionalnim investitorima na tržištu nekretnina (u najvećem broju slučajeva).
Dakle, pored toga što znaju u šta ulažu i zbog čega to čine, potkrepljeni godinama iskustva, u opisu projekta kao dodatak često možete videti i analizu tržišta, prinosa tokom godina i procene nepokretnosti.
I pored navedenih benefita koje nesporno nosi ulaganje putem ovih platformi i pružalaca usluga, dobro se informišite o građevinskim firmama, dozvolama, lokaciji u koju ulažete, prosečnim platama u datom regionu, stopi nezaposlenosti, praznim prostorima i drugim važnim činiocima koji utiču na svaku investiciju ove vrste.
U našem portfoliju, ova vrsta investicija zauzima 7.12% ukupnih ulaganja, obuhvatajući projekte različitih rizika, lokacija, trajanja i za sada samo jednog tipa – stambene jedinice.
Dobra okolnost u vezi sa crowd real estate brokerima jeste ta da većina ovih firmi posluje i regulisana je na tržištu Evropske unije, te često postoji garancija bankarskog ili drugog tipa.
_____________________________
Informacije na sajtu FinMedia.rs sadrže podatke koji se odnose na buduća dešavanja na finansijskom i tržištu nekretnina, uključujući rizike i nepredvidivosti koje ih prate. Tržišta i finansijski instrumenti predstavljeni na ovoj stranici služe samo u informativne svrhe i ne treba ih tretirati ni u kom slučaju kao savet ili predlog za prodaju ili kupovinu istih. Trebalo bi da uradite svoje vlastito istraživanje pre razmišljanja o konkretnoj investicionoj odluci. FinMedia.rs ne garantuje da su navedeni podaci predstavljeni bez grešaka ili pogrešnih podataka iz dostupnih izvora i materijala, kao ni to da su predstavljeni podaci preneseni u trenucima kada se promene na tržištu događaju. Investicije na finansijskim tržištima i međunarodnom tržištu valuta (Foreks) podrazumevaju veliki rizik, uključujući mogućnost za gubitak celog ili delimično uloženog kapitala, kao i određenu dozu izlaganja stresu. Svi rizici, gubici i troškovi u vezi sa investicijama, uključujući i i gubitak cele glavnice, u potpunosti su na Vama i Vaša su odgovornost.
Tag:arhitekte, arhitektura, banka, belgrade, beograd, crowd lending, crowdfunding, dizajn, eksterijer, enterijer, eu, european union, Evro, evropska unija, gradjevina, gradjevinska industrija, hipoteka, investicije, investing, italija, italy, kredit, milan, nekretnine, new york, njujork, pozajmica, real estate, serbia, srbija, talin, talinn, ucesce