Tržište nekretnina i novi trendovi: uspon mikro investicija u Evropi

Talin – Estonija. Zemlja poznata po mogućnosti registracije elektronskog prebivališta digitalnih biznisa za državljane van Evropske unije, ali i po glasanju putem interneta još od 2005. godine i kao država iz koje potiče deo osnivača „Skajpa”.

Pored navedenog, ova baltička država je poznata i po nesvakidašnjem bumu na tržištu nekretnina između 2000. i 2007. godine, godina nakon kojih je usledio jedan od najvećih slomova kada govorimo o cenama nepokretnosti u poslednjih nekoliko decenija i to ne samo u ovoj baltičkoj zemlji, nego i u evropskim razmerama.

Pretkrizna tržišna situacija u Estoniji

Može se slobodno reći da je estonsko tržište nepokretnosti između 2000. i 2007. godine doživljavalo jedno od svojih zlatnih doba, što se može videti i po statističkim podacima.

Kada pogledamo rezidencijalne nekretnine, prosečna cena dvosobnog stana u prestonici Estonije, Talinu, porasla je između 2000. i 2007. godine neverovatnih 448.7%. Vrednost trosobnih jedinica u prestonici ove baltičke zemlje dostigla je takođe „nebeski rast” svojim skokom od 412% u istom periodu.

Ovakav razvoj tržišta doveo je do porasta procenta stanovnika koji imaju svoju nekretninu sa 85% u 2002. godini na čak 96% u 2004. godini, istovremeno dovodeći do pada udela nepokretnosti pod zakupom sa 12% domaćinstava u 2002. na samo 4% u 2004. godini.

Slom tržišta i nove mogućnosti

Međutim, zlatne godine estonskog tržišnog buma doživele su strašan nokaut od svetske ekonomske krize 2008. godine i cena nekretnina je u narednim godinama zabeležila jedan od najžešćih padova ne samo na Baltiku, već i kada se pogledaju svetski okviri.

Prosečna cena nekretnina već 2007. godine pokazala je naznake krize padom od 0.38%, da bi zatim usledile dve godine osetnog pada.

Već sledeće godine nepokretnosti su izgubile 20.96% svoje vrednosti, da bi 2009. taj pad je bio 32.11%. Poslednja godina u „crvenoj zoni” bila je 2011. i tada se cena nekretnina spustila dodatnih 5.88%.

Ipak, od 2011. godine do danas traje neprekidni razvoj tržišta nepokretnosti u ovoj baltičkoj zemlji, što je u kombinaciji sa preduzetničkom orijentacijom zemlje i podrškom startapima dovelo do razvoja jednog novog trenda na evropskom tržištu usvojenog iz SAD-a – tzv. crowd real estate investicije.

Ova zemlja danas je dom nekoliko rastućih startapa koji se bave upravo ovom vrstom mikro ulaganja.

Šta su mikro investicije u nekretnine

Crowd real estate investicije predstavljaju zapravo novac uložen u zajednički fond sa ostalim malim ulagačima kako bi veliki broj manjih investitora omogućio građevinskoj ili drugoj razvojno-investitorskoj firmi izgradnju novih objekata ili izmenu namene postojećih.

Investicija se realizuje putem brokerskih onlajn platformi regulisanih najčešće u državama Evropske unije i Estonija je jedna od zemalja koja najsnažnije podržava novi trend među mikro ulagačima. Pomenute platforme investitorima zauzvrat donose pasivni prihod koji se razlikuje u zavisnosti od ugovora sa brokerom, tj. platformom.

Najčešći godišnji prihod od kamate koje mali ulagači dobijaju iznosi od 6% do 20% godišnje i to zavisi od mnogo faktora kao što su rizik, firma koja realizuje projekat, finansijski i građevinski plan, tim koji realizuje projekat i drugi.

Povezani članci

U pojedinim slučajevima godišnja kamata na uloženi novac može biti i do 25% u najrizičnijim slučajevima, te visok godišnji prinos na investiciju često privuče veliki broj ljudi i brzo ispuni traženi iznos investicije.

Razlozi za rizik mogu biti različite prirode, poput ne toliko popularne četvrti u kojoj se nekretnina nalazi, grada u razvoju, slabije likvidnosti i prodaje na određenom tržištu nepokretnosti, pa sve do manje poznate građevinske firme koja radi projekat ili nekretnine koja nema tzv. buy-back guarantee program od strane samog brokera u slučaju problema sa realizacijom projekta.

Kako funkcioniše ulaganje?

Iz perspektive građevinske/investicione firme, projekti koje predlažu firme zainteresovane za povlačenje kapitala od mikro ulagača prolaze kontrolu same investicije, isplativosti, dokumentacije, finansiranja i pravno-imovinskih odnosa i ovaj deo posla na sebe preuzima broker, tj. platforma.

Ovde se može navesti zanimljiv podatak pojedinih platformi iz SAD-a koji kaže da čak 95% primljenih projekata ne prođe prvu selekciju kako bi uopšte bio dostupan potencijalnim mikro ulagačima.

Pitanje koje se logično postavlja jeste za šta tačno firma koja traži novac od mikro investitora koristi isti?

Kapital koji ulažu mali investitori se zapravo najčešće koristi za plaćanje učešća i stvaranje mogućnosti kako bi investitor u banci dobio preostali (veći) iznos za izgradnju, rekonstrukciju ili kupovinu nekretnina, ali i nekada i za druge namene koje su u ugovoru sa brokerom i mikro investitorima transparentno predstavljene na platformama.

Treba napomenuti da brokeri preko kojih ulagači zapravo investiraju svoj novac često ne dopuštaju građevinskim firmama potražnju svih 100% učešća potrebnog za aplikaciju za kredit u banci, a to čine kako bi i sebe zaštitili od rizičnih ulaganja.

Iako ceo proces izgleda komplikovano, ovaj model investiranja pokazao se kao uspešan u mnogim zemljama i pomenuto tržište rapidno raste u SAD-u i Evropi.

To pokazuju i podaci. Prema rečima Pitera Harisa, koautora knjige „Commercial Real Estate Investing For Dummies”, komercijalno crowd real estate tržište bilo je „teško” 89-90 miliona dolara 2010. godine u SAD-u, da bi već 2013. godine ono pokrivalo kapital od 5 milijardi dolara.

Estonija jeste jedna od zemalja iz koje dolazi veliki broj evropskih brokera i predvodnika novog talasa na tržištu nekretnina, ali veliki broj firmi posluje i regulisan je takođe u ostalim državama Evropske unije.

Pojedine firme u ovoj rastućoj industriji su već najavili širenje svog biznisa na region i to sa posebnim fokusom na balkanske države članice Evropske unije.

_____________________________

Informacije na sajtu FinMedia.rs sadrže podatke koji se odnose na buduća dešavanja na finansijskom i tržištu nekretnina, uključujući rizike i nepredvidivosti koje ih prate. Tržišta i finansijski instrumenti predstavljeni na ovoj stranici služe samo u informativne svrhe i ne treba ih tretirati ni u kom slučaju kao savet ili predlog za prodaju ili kupovinu istih. Trebalo bi da uradite svoje vlastito istraživanje pre razmišljanja o konkretnoj investicionoj odluci. FinMedia.rs ne garantuje da su navedeni podaci predstavljeni bez grešaka ili pogrešnih podataka iz dostupnih izvora i materijala, kao ni to da su predstavljeni podaci preneseni u trenucima kada se promene na tržištu događaju. Investicije na finansijskim tržištima i međunarodnom tržištu valuta (Foreks) podrazumevaju veliki rizik, uključujući mogućnost za gubitak celog ili delimično uloženog kapitala, kao i određenu dozu izlaganja stresu. Svi rizici, gubici i troškovi u vezi sa investicijama, uključujući i i gubitak cele glavnice, u potpunosti su na Vama i Vaša su odgovornost.